Jak poznat problém s nemovitostí ještě před rezervací

Rezervační smlouva je moment, kdy se z volné úvahy stává závazek. Skládáte peníze, obvykle sto tisíc a víc, a pokud od koupě odstoupíte, ve většině případů o ně přijdete. Všechno důležité si proto musíte ověřit předtím, ne potom.

Tady je seznam věcí, které dělají kupujícím největší problémy. Většinu z nich zjistíte za odpoledne, pokud víte, kam se dívat.

Co si přečíst v katastru

Výpis z katastru nemovitostí si stáhnete online za pár desetikorun a je to nejlevnější pojistka, jakou můžete mít. Zajímají vás části C a D.

Zástavní práva a exekuce

Hypotéka prodávajícího na nemovitosti je normální a řeší se v kupní smlouvě přes úschovu. Exekuce nebo zástava ve prospěch soukromé osoby je jiná liga. Nemusí to být překážka, ale musí to být od začátku na stole a musí být jasné, kdo a kdy to vymaže.

Věcná břemena

Právo cesty přes váš pozemek, doživotní užívání babičky v horním patře, právo souseda vést přes zahradu vodovodní přípojku. Věcná břemena přecházejí na nového vlastníka a někdy zásadně mění hodnotu nemovitosti.

Poznámky a probíhající řízení

V části D katastru najdete poznámky o sporech, insolvenci nebo probíhajících řízeních. Cokoli, čemu nerozumíte, si nechte vysvětlit. Pokud vám prodávající nebo makléř odpoví ve smyslu „to je jen formalita“, chtějte to písemně.

Co uvidíte na prohlídce, když se budete dívat

Vlhkost

Nejčastěji zamlčovaná vada. Prohlédněte si rohy místností u podlahy, prostor za nábytkem a stěny přiléhající k terénu. Čerstvá výmalba jen v jedné části bytu je varovný signál. Zápach plísně poznáte lépe, když do bytu vejdete jako první, ne po hodině prohlídky.

U domů a chalup se dívejte do sklepa. Sklep je nejupřímnější místnost v domě.

Praskliny

Vlásečnicové trhliny v omítce jsou běžné. Praskliny, které jdou napříč přes rohy zdí, procházejí zdivem nebo se opakují ve více patrech nad sebou, znamenají statiku. To už je otázka na odborníka, ne na majitele.

Okna, střecha, rozvody

Zeptejte se na stáří elektroinstalace a vody. U starších domů bez rekonstrukce počítejte s tím, že rozvody budete měnit, a připočtěte si to k ceně. Hliníkové rozvody z šedesátých let nejsou detail, jsou to statisíce.

Papíry, které si vyžádejte

• Průkaz energetické náročnosti budovy. Prodávající ho má ze zákona povinnost předložit. Pokud ho nemá, ptejte se proč.
• Kolaudační rozhodnutí, případně stavební povolení. Zvlášť u chat, chalup, přístaveb a čehokoli, co vypadá dostavěné svépomocí. Nezkolaudovaná přístavba je váš problém, jakmile ji koupíte.
• Vyúčtování energií za poslední dva roky. Řekne vám o domě víc než jakýkoli popis. Vysoké náklady na topení znamenají špatné zateplení.
• Zápisy ze schůze SVJ a stav fondu oprav. U bytu naprosto zásadní. Zjistíte, jestli se dům chystá na výtah, střechu nebo zateplení, a jestli je na to naspořeno. Pokud ne, doplácíte vy.

Věci, na které se lidé neptají a měli by

Proč se prodává? Odpověď vám nemusí říct pravdu, ale způsob, jakým ji prodávající podá, o něčem vypovídá.

Jak dlouho je nemovitost v nabídce? Pokud rok, ptejte se proč. Buď je předražená, nebo je s ní něco, co vám zatím nikdo neřekl.

Jací jsou sousedé? U bytu se projděte po domě. Podívejte se na společné prostory, na schránky, na to, jestli je pořádek. U rodinného domu si zajděte na obhlídku okolí v jinou denní dobu než při prohlídce. Klidná ulice v úterý v deset dopoledne může být v pátek večer jiná ulice.

Co je v okolí v plánu? Územní plán obce je veřejný. Volný pozemek za zahradou nemusí zůstat volný.

Kdy zavolat odborníka

Technický stav domu za sto tisíc na rekonstrukci nebo za milion na rekonstrukci se od pohledu laika liší velmi málo. Stavební technik na prohlídce stojí jednotky tisíc korun a je to nejlépe investovaná částka celého nákupu.

To samé platí u právní stránky. Rezervační smlouva bývá první dokument, který podepisujete, a bývá napsaná ve prospěch druhé strany. Přečtěte si ji celou. Zvlášť tu část, kde se píše, za jakých podmínek o zálohu přijdete.

Kupujete a chcete mít jistotu?

Pomůžu vám nemovitost prověřit, zorientovat se v její skutečné hodnotě a vyjednat cenu, která odpovídá stavu. Ozvěte se ještě předtím, než něco podepíšete.

Karel Jakoubě
Telefon: +420 725 098 198
E-mail: jakoubekarel@gmail.com