Vyplatí se byt pronajmout, nebo prodat? Spočítejte si to

Zdědili jste byt. Nebo se stěhujete a starý byt vám zůstal. Ve všech případech stojíte před stejnou otázkou a ve všech případech vám okolí poradí obojí.

Odpověď se nedá vygooglit. Dá se ale spočítat, a v Ústeckém kraji vychází často jinak, než lidé čekají.

Reálná čísla, se kterými počítáte

Byty v okrese Teplice se pronajímají průměrně kolem 11 900 Kč měsíčně, což odpovídá zhruba 215 Kč za metr čtvereční. Průměr celého Ústeckého kraje je asi 233 Kč za metr. Zároveň se byt v Teplicích prodává v mediánu kolem 49 600 Kč za metr a v Ústí nad Labem kolem 48 000 Kč.

Z toho plyne jedna dobrá zpráva. Poměr mezi nájmem a pořizovací cenou je v regionu výrazně příznivější než v Praze. Výnosnost pronájmu se v regionech běžně uvádí v pásmu pěti až sedmi procent, zatímco v Praze spíš tři a půl až čtyři a půl procenta.

Ta špatná zpráva je, že tohle číslo je hrubé a od reality má daleko.

Spočítejte si čistý výnos, ne nájem

Vezměte roční nájemné bez záloh na energie a odečtěte:

• daň z nemovitosti
• fond oprav a příspěvky SVJ, které platí vlastník
• pojištění bytu
• daň z příjmu z nájmu
• rezervu na opravy, počítejte alespoň jedno měsíční nájemné ročně
• rezervu na neobsazenost, opět alespoň jeden měsíc ročně
• splátku hypotéky, pokud na bytě ještě je
• čas, který tomu věnujete, nebo poplatek správcovské firmě

Modelový příklad. Byt 60 m² v Teplicích, tržní hodnota kolem 3 000 000 Kč, nájem 12 000 Kč měsíčně, tedy 144 000 Kč ročně. Odečtěte fond oprav a daň, řekněme 24 000 Kč. Odečtěte jeden měsíc na neobsazenost a jeden na opravy, tedy 24 000 Kč. Odečtěte daň z příjmu. Zbyde vám zhruba 80 až 90 tisíc čistého ročně.

To je asi tři procenta z hodnoty bytu. Ne pět, ne sedm. Tři. A to jsme nepočítali jediný větší zásah, jako je nová kuchyň nebo koupelna.

Co pronájem opravdu obnáší

Pronájem není pasivní příjem. Je to malý byznys s jedním zákazníkem.

Výběr nájemníka je celá práce. Prohlídky, ověřování, smlouva, předávací protokol s fotodokumentací, kauce. Špatně vybraný nájemník dokáže za rok způsobit škodu, kterou nezaplatíte ze tří let nájmu.

Když nájemník neplatí, nemáte to jednoduché. Vyklizení bez soudu neexistuje. Ani když má v bytě váš nábytek a půl roku dluží. Právo v tomhle chrání nájemníka a vy zatím platíte fond oprav.

Lokalita rozhoduje i tady. V Ústeckém kraji jsou části měst, kde se byt pronajme za týden slušnému nájemníkovi, a části, kde se pronajme rychle, ale za cenu, kterou nechcete platit v podobě rizika. Tenhle rozdíl je v regionu výraznější než jinde v republice a je potřeba o něm mluvit otevřeně.

Kdy dává pronájem smysl

• Byt je v lokalitě se stabilní poptávkou a nízkou neobsazeností, typicky Klíše, Skřivánek, Severní Terasa, v Teplicích Šanov nebo Trnovany.
• Nepotřebujete peníze teď a máte rezervu na to, když se něco pokazí.
• Byt je ve stavu, kdy do něj nemusíte pět let nic dávat.
• Uvažujete, že ho jednou bude potřebovat někdo z rodiny.
• Máte kapacitu se o to reálně starat, nebo jste ochotni platit správu.

Kdy dává smysl prodat

• Byt čeká investice, kterou nechcete financovat.
• Peníze potřebujete jinde, typicky na splacení dražšího dluhu nebo na vlastní bydlení.
• Byt je daleko a nemáte, kdo by ho hlídal.
• Nemovitost je v lokalitě, kde je vysoké riziko problémových nájemníků a nízká vymahatelnost.
• Sama myšlenka, že vám bude o půlnoci volat nájemník kvůli protékajícímu bojleru, vás vyčerpává. To je legitimní důvod a nemusíte se za něj omlouvat.

Daňový test časem

U prodeje hlídejte lhůtu pro osvobození od daně z příjmu. Pokud ji nesplňujete, zdaňujete zisk z prodeje a může jít o statisíce. Pravidla se liší podle toho, kdy jste nemovitost nabyli, jestli v ní bydlíte a jestli peníze použijete na vlastní bytovou potřebu.

Tohle je bod, kde se vyplatí konzultace s daňovým poradcem. Rozdíl v načasování prodeje o pár měsíců může být významný.

Třetí varianta, kterou lidé nezvažují

Byt můžete pronajmout na dobu určitou, počkat na uplynutí daňové lhůty nebo na lepší situaci na trhu, a pak ho prodat. Nájem mezitím pokryje náklady. Není to úplně pronájem ani úplně prodej, ale často je to nejrozumnější řešení.

Podmínkou je smlouva na dobu určitou a nájemník, který ví, do čeho jde.

Nevíte, co s bytem?

Řeknu vám, za kolik se ve vaší konkrétní lokalitě reálně prodává, za kolik se pronajímá a co bych na vašem místě udělal já. I kdyby to mělo znamenat, že vám prodej rozmluvím.

Karel Jakoubě
Telefon: +420 725 098 198
E-mail: jakoubekarel@gmail.com